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Une grande mobilisation pour la cause de Montréal

Martin Bergeron

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Je reproduis ici le texte publié hier sur le blogue de François Cardinal de La Presse:

http://blogues.lapresse.ca/avenirmtl/2013/04/29/martin-bergeron-«une-grande-mobilisation-pour-montreal»/

Face à l’ampleur des défis à relever au cours des prochaines années, Montréal a besoin d’un Maire et d’une équipe de conseillers capables de créer une grande mobilisation pour sa cause. Pour réussir cette mobilisation, il nous faut un groupe de leaders qui saura à la fois inspirer la population, et projeter davantage d’autorité auprès des gouvernements du Québec et du Canada.

Nous identifions six grands défis qui devront être relevés en priorité au cours des prochaines années si nous voulons que Montréal se construise un avenir à la hauteur de son potentiel :

1-    Combattre énergiquement la corruption pour regagner la confiance des citoyens;

2-    Simplifier la gouvernance de la ville pour améliorer sa performance et accélérer le passage à l’action;

3-    Assainir les finances publiques pour livrer des services efficaces et tenir compte de la capacité de payer des montréalais;

4-    Augmenter notre poids démographique en retenant plus de familles en ville;

5-    Décongestionner la métropole en investissant massivement dans le transport en commun;

6-    Développer notre économie en misant sur nos Universités, nos industries créatives, la relance du secteur manufacturier et le commerce de proximité.

Pour réussir ce vaste chantier, il va falloir que Montréal recommence à compter au gouvernement fédéral, et que les partis provinciaux cessent de voir la métropole du Québec comme un « champ de bataille politique »  où il n’y a aucun gain à faire. Nos élus municipaux sont toutefois les premiers concernés et nous avons besoin d’un Conseil de ville proactif,  qui agit avec force et cohérence afin de stimuler l’intérêt pour Montréal.

Si je fais appel à cette mobilisation, c’est parce que j’aime Montréal et que je crois que la prochaine élection municipale pourrait être déterminante pour l’avenir de notre ville. À quatre ans des fêtes du 375e anniversaire de sa fondation, et au moment où se conclut le dernier chapitre de la première administration de la nouvelle ville, Montréal est à la croisée des chemins.

Saurons-nous collectivement saisir cette occasion qui se présente pour remettre Montréal sur le droit chemin et redonner de la fierté aux montréalais? C’est pour ça que je m’engage pour la cause de Montréal.

Acheter une maison à Montréal: la discussion se poursuit #ExodeFamilles

Martin Bergeron

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Mon article portant sur l’enrichissement qu’engendre l’achat d’une maison à Montréal continue de susciter de multiples réactions, ce qui me réjouit au plus haut point. Un lecteur de ce blogue a formulé un commentaire que je trouvais des plus constructifs. Je reproduis ici ma réponse:

Concernant mon hypothèse d’une croissance de 4% dans les prochaines années, elle se base sur le fait que la croissance récente de 10-11% me semble insoutenable à moyen et long terme. Cette croissance récente des prix est due notamment aux taux d’intérêts actuels qui vont nécessairement remonter un jour. Je préférais donc baser mon hypothèse sur un modèle plus conservateur et réaliste. Mais si jamais je me trompe et que la croissance à venir sera plus élevée que 4%, vous vous rendez compte que j’aurai alors sous-estimé le gain à faire en achetant à Montréal, puisque la maison plus chère (Montréal) prendrait alors encore plus de valeur que celle qui en vaut moins (banlieue)? Dans un tel scénario, la possession de deux voitures nuit alors encore plus au patrimoine familial!

Votre deuxième paragraphe est très pertinent et je suis bien conscient que vous avez raison: les quartiers centraux sont victimes de leur succès. Les gens qui ont fait des calculs semblables aux miens se sont tous installés à proximité du transport en commun dans les quartiers centraux, créant ainsi une surenchère et une hausse vertigineuse des prix. Évidemment, ceux qui ont acheté il y a quelques années sont assis sur une mine d’or et font ainsi la démonstration concrète de mon modèle. Mais qu’en est-il pour les prochains? Vous avez raison: en 2013, les quartiers centraux sont de moins en moins abordables.

Voilà pourquoi la solution (vous le soulevez avec justesse) réside dans le déploiement de notre réseau de transport en commun. Pouvez-vous imaginer, par exemple, l’effet que pourrait avoir un prolongement de la ligne bleue du métro dans les quartiers de St-Michel, St-Léonard et Anjou? C’est toute la logique du développement TOD (transit-oriented development) qu’il faut exploiter au maximum à Montréal. La portion sud-ouest de la ligne verte notamment, entre Angrignon et Verdun, est sous-exploitée et pourrait accueillir un bien plus grande nombre de passagers. Pourrait-on imaginer, par exemple, développer tout un quartier résidentiel autour du métro Angrignon, juste à côté du parc du même nom, là où il y a présentement une zone industrielle qui fonctionne au ralenti?

Le transport en commun attire la population à Montréal à un point tel qu’on peut y appliquer la même logique que Kevin Costner dans le film Field of Dreams: « If you build it, they will come! » :-)

Finalement, votre dernier point concernant les familles et « ce qu’elles considèrent une qualité de vie » engendre une conclusion fondamentale pour Montréal: nous ne pouvons retenir en ville que les familles qui aiment « l’urbanité »! Mes enfants préfèrent de beaucoup aller jouer au parc avec pleins d’amis (certains de la même école, d’autres non) plutôt que de rester entre eux dans la cour. De même, je préfère nettement être déjà avec eux à 17:30 plutôt que d’être pris dans ma voiture à écouter la radio. Mais manifestement, d’autres familles font des choix de vie différents, et je les respecte. Il en va de même pour la grandeur de maison: ceux qui croient qu’une famille de 4 personnes a « besoin » d’au moins 2 400 pi2 pour bien vivre ne sont tout simplement pas faits pour vivre en ville.

L’erreur que Montréal ne doit pas faire serait d’essayer de plaire aux familles pour qui le modèle « une grande cour, une grande piscine, une grande maison » est la seule façon de vivre. Le drame de Montréal, c’est de ne pas pouvoir retenir chez-nous ces familles pour qui la véritable vie urbaine est le premier choix, mais qui doivent s’expatrier parce qu’elles ne peuvent se payer les maisons des quartiers desservis par le transport en commun. Se donner comme objectif de retenir celles-ci trace déjà un plan stratégique drôlement emballant pour Montréal!

Pendant qu’on fera le ménage…les 5 autres grands défis de Montréal

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Par Martin Bergeron

Il va sans dire qu’une révision de fond en comble des pratiques et des moeurs devra nécessairement être la priorité #1 de la prochaine administration municipale de Montréal. Ce n’est toutefois pas le seul défi d’importance auquel devra s’attaquer notre ville au cours des prochaines années. J’en identifie 5 autres qui joueront un rôle clé pour l’avenir de Montréal:

Démographie

« La démographie, c’est le destin, » a dit Auguste Comte. C’est particulièrement vrai pour les villes, et Montréal n’échappe pas à cette logique.

Comme nous le rappelle Benoit Gignac, on ne peut faire abstraction du fait qu’à l’époque des grandes réalisations de Montréal pendant les années ’60, la ville que dirigeait Jean Drapeau comptait pour les deux-tiers de la région métropolitaine, et plus du tiers de la province de Québec. Aujourd’hui, cette part est passée à la moitié de la CMM, et le quart du Québec. Ça compte!

La démographie désavantage également Montréal quand vient le temps de compétitionner avec des villes comme Toronto qui sont déjà passablement plus grandes, et qui connaissent également une croissance plus robuste.

Pour amorcer un renversement de tendance, Montréal doit agir principalement sur deux fronts: attirer plus d’immigrants et retenir plus de familles sur l’ile.

Développement économique

Il y a déjà plusieurs bonnes choses en cours sur ce plan – et la vigueur actuelle de la construction immobilière est là pour le prouver – mais Montréal peut encore faire mieux.

Au niveau de la localisation des entreprises, il y a une réflexion métropolitaine qui devrait être faite pour que l’on cesse de se cannibaliser, et que l’on travaille ensemble à attirer des entreprises au bon endroit, et surtout à en créer des nouvelles.

Le commerce de proximité doit d’ailleurs être au coeur de la stratégie de croissance de Montréal.

Le processus d’approbation des projets doit également être assoupli pour faire en sorte qu’il soit plus facile d’investir et de développer à Montréal.

Pour réussir le développement économique de Montréal, nous devons adopter une approche globale comme l’a si bien fait Michael Bloomberg à New York. Il faut s’en inspirer.

Transport en commun

On ne le dira jamais assez: le transport en commun, c’est le meilleur investissement pour Montréal:

A) Ça décongestionne ponts et routes;

B) Ça favorise l’épargne des ménages;

C) Ça contribue à notre base industrielle (Bombardier, NovaBus, etc.);

D) Ça fait augmenter la valeur foncière.

Il y a présentement pour 23 G$ de projets sur la table qu’on veut réaliser d’ici 2020. C’est évidemment irréaliste de penser qu’on pourrait faire tout ça dans un si court laps de temps, et avec les moyens dont nous disposons présentement…mais c’est le meilleur investissement qu’on puisse faire!

Un rappel à tous: la meilleure façon de décongestionner les routes, c’est de faire voyager plus de monde en-dessous de la terre. Le prolongement du métro, ça presse!

Gouvernance

Nombre et pouvoirs des arrondissements, nombre d’élus, conseil de ville et conseil d’agglomération…: c’est complexe, et plusieurs se demandent si on doit y toucher ou pas. Je suis convaincu que la gouvernance est un sujet trop important pour ne pas s’en préoccuper.

Mon préjugé de base est en faveur de la ville centre, et je crois que la décentralisation des pouvoirs est allée trop loin. Mais fondamentalement, un grand principe doit guider toutes nos décisions dans ce domaine: la subsidiarité, c.à.d. donner le pouvoir au niveau d’administration le mieux placer pour livrer le service.

Je pense également que Montréal a trop d’élus, et je ne comprends pas le raisonnement de plusieurs qui concluent qu’une réduction du nombre d’élus mènerait inévitablement à embaucher plus de fonctionnaires et/ou plus de personnel de soutien politique. Entre autre, pourquoi certains arrondissements ont apparemment besoin de conseillers d’arrondissements, alors que dans d’autres ce sont les conseillers de ville eux-même qui s’en occupent?

Finances publiques

Les finances de la Ville de Montréal – comme celles des autres municipalités du Québec, d’ailleurs – croulent sous le poids d’obligations à long-terme beaucoup trop onéreuses, entre autre liées au fonds de pension des employés. La proportion payée par l’employeur devra tôt ou tard être revue à la baisse, en même temps que l’on s’assurera de ne pas payer trop d' »extras » sur les travaux publics, à défaut de quoi:

a) la Ville devrait diminuer le niveau de services qu’elle offre aux citoyens;

b) ou elle devrait hausser dramatiquement le niveau de ses taxes foncières.

Succomber au scénario A reviendrait pratiquement à renier la mission de la ville, quand on sait qu’une administration municipale, c’est d’abord et avant tout un organisme donneur de services. Quand au scénario B, il engendrerait nécessairement un affaiblissement de la compétitivité de Montréal par rapport à ses villes voisines, et ferait porter un poids fiscal inéquitable aux montréalais.

Un nouveau pacte fiscal est nécessaire pour Montréal, afin de cesser cette pratique malsaine de toujours devoir aller quémander auprès du gouvernement du Québec. En ce sens, le livre blanc de l’Union des Municipalités du Québec (UMQ) est une excellente proposition qui mérite d’être adoptée rapidement.

Acheter une maison à Montréal = s’enrichir de 261 252 $

par Martin Bergeron

Budget-sommaire:2familles

Bien sûr, j’ai mis un titre volontairement provocateur et, espérons-le, accrocheur parce que je veux attirer l’attention sur l’importante question de l’habitation, du transport et des choix budgétaires que font les familles lorsqu’elles décident de s’établir à un endroit plutôt qu’un autre.

Car si les variables peuvent changer, le principal général que je veux illustrer dans cet article – à savoir qu’habiter près des transports en commun permet d’investir plus d’argent dans sa propriété et, ultimement, en récolter un bénéfice financier substantiel sur un horizon à plus long-terme – demeure valable dans bien des scénarios lorsque l’on parle de familles qui hésitent entre s’établir à Montréal ou en banlieue.

C’est ainsi que dans un article précédent où je traitais de la richesse que crée le transport en commun, notamment en permettant aux ménages d’épargner sur leurs coûts de déplacement, j’ajoutais le commentaire suivant:

Évidemment, plusieurs montréalais profitent également de cet argent épargné sur les transports pour l’investir dans leur maison, contribuant d’autant plus à leur enrichissement personnel et familial du fait qu’ils mettent cet argent additionnel sur un bien qui s’apprécie (maison) plutôt que de se déprécier et ne plus valoir grand chose à la fin de sa vie utile (automobile).

Ainsi, lorsque certains affirment que ça coûte trop cher s’acheter une maison à Montréal mais qu’ils ont deux voitures dans leur entrée de garage, il faudrait peut être leur donner un petit cours de finances personnelles. Mais ça, ce sera le sujet d’un prochain article lorsque nous aborderons la question de la rétention des jeunes familles à Montréal.

Or, justement, l’occasion est belle d’en traiter maintenant puisque – bonne nouvelle – la question de la rétention des familles à Montréal commence à préoccuper pas mal de monde, à commencer par le ministre Jean-François Lisée qui en a parlé dans son allocution devant la Jeune Chambre de commerce de Montréal il y a deux jours.

Au coeur du message positif et réaliste du ministre sur ce sujet – j’ai entre autre adoré cette formule où il nous exhorte à « faire de l’ile un paradis urbain pour les familles » –  il y a tout de même cette affirmation sur laquelle j’aimerais revenir:

Il faudra ensuite trouver les moyens, y compris financiers, de réduire l’écart de coût entre la ville et la couronne pour élargir le bassin de familles retenues ici.

Cette notion du coût d’habitation plus élevé à Montréal qu’en banlieue s’avère vraie si l’on ne regarde strictement que le prix à payer pour une maison par rapport à une autre, mais elle est beaucoup plus problématique si on regarde l’ensemble du budget annuel, et devient carrément fausse si on tient compte du bilan familial à plus long-terme.

C’est cette distinction entre investir son argent dans un actif vs. la dépenser dans un passif que je veux faire ressortir aujourd’hui parce que je crois qu’il est de notre devoir en tant que montréalais de bien présenter tous les avantages d’habiter en ville.

(On peut évidemment choisir de s’établir en banlieue pour toutes sortes de bonnes raisons, et c’est un choix de vie que je respecte. Toutefois, je crois que l’argument financier ne tient pas la route dans bien des cas parce que l’on traite de la question de façon trop étroite.)

Afin d’illustrer mon propos, j’ai établi un scénario financier où deux familles ayant le même revenu disponible (voir budget sommaire ci-haut) achètent une maison de superficie similaire: une à Montréal, et l’autre en banlieue.

Évidemment, pour la même grandeur, celle de Montréal coûte pas mal plus cher à l’achat. Selon des données comparables actuelles sur le marché immobilier, j’ai donc mis un prix d’achat de 212 000$ en banlieue qui devient 310 000$ pour une maison semblable à Montréal. (Pour faciliter les calculs, j’ai retiré la mise de fonds initiale qui est plus élevée à Montréal mais qui prendrait plus de valeur également. Cette simplification ne change rien de fondamental à l’équation).

Afin de payer ces deux maisons hypothéquées sur 25 ans à des taux d’intérêts moyens de 5%, il en coûte 15 000$ par année à notre famille de banlieue, et 22 000$ à celle de Montréal.

C’est sur la base de ces deux chiffres comparables que l’on conclut qu’il coûte plus cher d’acheter à Montréal, ce qui est vrai si l’on regarde le prix de la maison de façon isolée. Mais voilà: il n’y a aucune donnée complètement isolée lorsque l’on traite de finances personnelles…

Car enfin, il y a une raison pour laquelle on paye plus cher pour une maison à Montréal: c’est parce qu’elle vaut plus cher! Pas le bâtiment en tant que tel, mais le terrain sur lequel il est situé. Le terrain à Montréal vaut pas mal plus cher parce qu’il est beaucoup mieux situé. Il est près de tout, et c’est cette valeur supplémentaire que le prix du marché reflète.

Or, c’est justement cette proximité qui permet entre autre d’épargner sur une voiture, et de dégager des sommes importantes en prenant le transport en commun. Combien d’argent par année peut-on économiser? Les montants peuvent changer en fonction de plusieurs variables, mais pour un scénario typique, on peut parler d’environ 10 000$. C’est pas moi qui le dit, c’est le CAA…qu’on ne peut certainement pas accuser d’être anti-automobile!

Une voiture en moins dégage donc 10 000$ supplémentaires par année qui peuvent facilement couvrir les 7 000$ de différence entre les deux hypothèques + 2 000$  en taxes municipales et scolaires qui sont plus élevées à Montréal + 1 000$ environ pour se déplacer en transport en commun.

Si la maison coûte plus cher à Montréal prise isolément, on se rend compte à la lumière du budget total exposé ci-haut qu’il ne coûte pas plus cher de vivre à Montréal qu’en banlieue puisqu’il reste 22 000$ à chaque famille pour faire autre chose. La dépense automobile se transforme en bonne partie en investissement dans la propriété à coût nul!

Mais le véritable impact financier positif se produit lorsque l’on regarde le bilan familial sur un horizon de 25 ans. Voyons d’abord comment la mécanique financière opère au cours des 5 premières années:

Bilan 1-5

Le plus frappant est de constater que si les deux maisons prennent de la valeur à raison de 4% par année chacune, celle de Montréal en prend plus en termes de $$$ parce que l’appréciation s’applique sur un montant plus important.

Alors que l’écart de prix à l’achat était de 98 000$ entre les deux, celle de Montréal vaut déjà 120 000$ de plus après seulement 5 ans, toujours payée à même l’argent économisé en éliminant une voiture.

Voyons maintenant de quoi ont l’air les 5 dernières années de l’hypothèque pour chacune:

Bilan 20-25

Lors de la dernière année, la maison à Montréal prend 10 000$ de plus de valeur en une seule année que celle de la banlieue. Et le résultat final sur 25 ans d’une décision d’avoir sacrifié une voiture pour prendre le transport en commun et investir dans sa maison? : un enrichissement familial de 261 252$, soit l’écart de valeur nette entre les deux maisons lorsqu’elles sont payées.

Voilà pourquoi je lance parfois en boutade à des amis que je ne suis pas assez riche pour aller vivre en banlieue (ce qui provoque toujours beaucoup de confusion!) parce que je n’ai pas les moyens de mettre trop d’argent dans un bien qui, invariablement, finit par ne plus valoir rien du tout. Ma situation financière me contraint plutôt à investir sagement dans une propriété qui prend de la valeur à chaque année et qui va demeurer fonctionnelle et attractive parce qu’elle est près de tout.

À la lumière de ce calcul, deux constats me sautent aux yeux:

1- Notre politique de rétention et d’attraction des familles à Montréal ne doit pas en être une de dénigrement des autres mais doit plutôt faire valoir les nombreux atouts de Montréal…et l’aspect du bilan financier est l’un de ces atouts;

2- L’investissement massif dans le transport en commun est notre meilleur moyen de contribuer au développement économique, à l’habitation et l’aménagement, à la réduction de la congestion et à la croissance démographique de Montréal. Y’a pas une autre option de politique publique aussi intelligente et évidente que celle-là.

Les 5 grands défis de Montréal

Si nous avons décidé de former un groupe de réflexion politique, c’est parce que nous voulons contribuer des idées et suggérer des solutions qui permettront à Montréal de relever ses principaux défis.

Ces grands défis, quels sont-ils? Bien qu’ils soient nombreux et que certaines de nos contributions au cours des prochains mois couvriront également d’autres sujets, nous identifions ceux-ci comme étant particulièrement importants:

1- Démographie;

2- Développement économique;

3- Transport en commun;

4- Gouvernance;

5- Finances publiques.

Pourquoi avoir choisi ces cinq thèmes? Parce que nous croyons qu’ils s’agit de cinq champs d’activités très structurants, et que si on arrivait à améliorer sensiblement la situation pour chacun d’eux, les bénéfices transversaux auraient un effet multiplicateur sur le développement de Montréal.

Nous aurons donc l’occasion d’exprimer beaucoup plus en détails nos réflexions sur ces cinq défis montréalais au cours des prochains mois, mais nous pouvons déjà mettre la table en traçant quelques grandes lignes pour chacun d’eux:

Démographie

« La démographie, c’est le destin, » a dit Auguste Comte. C’est particulièrement vrai pour les villes, et Montréal n’échappe pas à cette logique.

En effet, comme nous le rappelle Benoit Gignac, on ne peut faire abstraction du fait qu’à l’époque des grandes réalisations de Montréal pendant les années ’60, la ville que dirigeait Jean Drapeau comptait pour les deux-tiers de la région métropolitaine, et plus du tiers de la province de Québec. Aujourd’hui, cette part est passée à la moitié de la CMM, et le quart du Québec. Ça compte!

La démographie désavantage également Montréal quand vient le temps de compétitionner avec des villes comme Toronto qui sont déjà passablement plus grandes, et qui connaissent également une croissance plus robuste.

Pour amorcer un renversement de tendance, Montréal doit agir principalement sur deux fronts: attirer plus d’immigrants et retenir plus de familles sur l’ile.

Développement économique

Il y a déjà plusieurs bonnes choses en cours sur ce plan – et la vigueur actuelle de la construction immobilière est là pour le prouver – mais Montréal peut encore faire mieux.

Au niveau de la localisation des entreprises, il y a une réflexion métropolitaine qui devrait être faite pour que l’on cesse de se cannibaliser, et que l’on travaille ensemble à attirer des entreprises au bon endroit, et surtout à en créer des nouvelles. Le commerce de proximité doit d’ailleurs être au coeur de la stratégie de croissance de Montréal.

Le processus d’approbation des projets doit également être assoupli pour faire en sorte qu’il soit plus facile d’investir et de développer à Montréal.

Pour réussir le développement économique de Montréal, nous devons adopter une approche globale comme l’a si bien fait Michael Bloomberg à New York. Il faut s’en inspirer.

Transport en commun

On ne le dira jamais assez: le transport en commun, c’est le meilleur investissement pour Montréal:

A) Ça décongestionne ponts et routes;

B) Ça favorise l’épargne des ménages;

C) Ça contribue à notre base industrielle (Bombardier, NovaBus, etc.);

D) Ça fait augmenter la valeur foncière.

Il y a présentement pour 23 G$ de projets sur la table qu’on veut réaliser d’ici 2020. C’est peut être beaucoup, c’est peut être rapide…mais c’est le meilleur investissement qu’on puisse faire! Alors…

Gouvernance

Nombre et pouvoirs des arrondissements, nombre d’élus, conseil de ville et conseil d’agglomération…: c’est complexe, et plusieurs se demandent si on doit y toucher ou pas. Nous pensons que la gouvernance est un sujet trop important pour ne pas s’en préoccuper.

Notre préjugé de base est en faveur de la ville centre, et nous croyons que la décentralisation des pouvoirs est allée trop loin.

Nous pensons également que Montréal a trop d’élus, et ne comprenons pas le raisonnement de plusieurs qui concluent qu’une réduction du nombre d’élus mènerait inévitablement à embaucher plus de fonctionnaires et/ou plus de personnel de soutien politique. Car enfin, comment Toronto et New York font-ils pour se gouverner avec près de 50 élus au lieu de 103?

La question préoccupe un bon nombre de montréalais, et elle mérite d’être étudiée.

Finances publiques

Les finances de la Ville de Montréal – comme celles des autres municipalités du Québec, d’ailleurs – croulent sous le poids d’obligations liées au fonds de pension des employés qui sont beaucoup trop onéreuses. La proportion payée par l’employeur devra tôt ou tard être revue à la baisse, à défaut de quoi:

a) la Ville devrait diminuer le niveau de services qu’elle offre aux citoyens;

b) ou elle devrait hausser dramatiquement le niveau de ses taxes foncières.

Succomber au scénario A reviendrait pratiquement à renier la mission de la ville, quand on sait qu’une administration municipale, c’est d’abord et avant tout un organisme donneur de services. Quand au scénario B, il engendrerait nécessairement un affaiblissement de la compétitivité de Montréal par rapport à ses villes voisines, et ferait porter un poids fiscal inéquitable aux montréalais.

Un nouveau pacte fiscal est nécessaire pour Montréal, afin de cesser cette pratique malsaine de toujours devoir aller quémander auprès du gouvernement du Québec.