Acheter une maison à Montréal = s’enrichir de 261 252 $

par Martin Bergeron

Budget-sommaire:2familles

Bien sûr, j’ai mis un titre volontairement provocateur et, espérons-le, accrocheur parce que je veux attirer l’attention sur l’importante question de l’habitation, du transport et des choix budgétaires que font les familles lorsqu’elles décident de s’établir à un endroit plutôt qu’un autre.

Car si les variables peuvent changer, le principal général que je veux illustrer dans cet article – à savoir qu’habiter près des transports en commun permet d’investir plus d’argent dans sa propriété et, ultimement, en récolter un bénéfice financier substantiel sur un horizon à plus long-terme – demeure valable dans bien des scénarios lorsque l’on parle de familles qui hésitent entre s’établir à Montréal ou en banlieue.

C’est ainsi que dans un article précédent où je traitais de la richesse que crée le transport en commun, notamment en permettant aux ménages d’épargner sur leurs coûts de déplacement, j’ajoutais le commentaire suivant:

Évidemment, plusieurs montréalais profitent également de cet argent épargné sur les transports pour l’investir dans leur maison, contribuant d’autant plus à leur enrichissement personnel et familial du fait qu’ils mettent cet argent additionnel sur un bien qui s’apprécie (maison) plutôt que de se déprécier et ne plus valoir grand chose à la fin de sa vie utile (automobile).

Ainsi, lorsque certains affirment que ça coûte trop cher s’acheter une maison à Montréal mais qu’ils ont deux voitures dans leur entrée de garage, il faudrait peut être leur donner un petit cours de finances personnelles. Mais ça, ce sera le sujet d’un prochain article lorsque nous aborderons la question de la rétention des jeunes familles à Montréal.

Or, justement, l’occasion est belle d’en traiter maintenant puisque – bonne nouvelle – la question de la rétention des familles à Montréal commence à préoccuper pas mal de monde, à commencer par le ministre Jean-François Lisée qui en a parlé dans son allocution devant la Jeune Chambre de commerce de Montréal il y a deux jours.

Au coeur du message positif et réaliste du ministre sur ce sujet – j’ai entre autre adoré cette formule où il nous exhorte à « faire de l’ile un paradis urbain pour les familles » –  il y a tout de même cette affirmation sur laquelle j’aimerais revenir:

Il faudra ensuite trouver les moyens, y compris financiers, de réduire l’écart de coût entre la ville et la couronne pour élargir le bassin de familles retenues ici.

Cette notion du coût d’habitation plus élevé à Montréal qu’en banlieue s’avère vraie si l’on ne regarde strictement que le prix à payer pour une maison par rapport à une autre, mais elle est beaucoup plus problématique si on regarde l’ensemble du budget annuel, et devient carrément fausse si on tient compte du bilan familial à plus long-terme.

C’est cette distinction entre investir son argent dans un actif vs. la dépenser dans un passif que je veux faire ressortir aujourd’hui parce que je crois qu’il est de notre devoir en tant que montréalais de bien présenter tous les avantages d’habiter en ville.

(On peut évidemment choisir de s’établir en banlieue pour toutes sortes de bonnes raisons, et c’est un choix de vie que je respecte. Toutefois, je crois que l’argument financier ne tient pas la route dans bien des cas parce que l’on traite de la question de façon trop étroite.)

Afin d’illustrer mon propos, j’ai établi un scénario financier où deux familles ayant le même revenu disponible (voir budget sommaire ci-haut) achètent une maison de superficie similaire: une à Montréal, et l’autre en banlieue.

Évidemment, pour la même grandeur, celle de Montréal coûte pas mal plus cher à l’achat. Selon des données comparables actuelles sur le marché immobilier, j’ai donc mis un prix d’achat de 212 000$ en banlieue qui devient 310 000$ pour une maison semblable à Montréal. (Pour faciliter les calculs, j’ai retiré la mise de fonds initiale qui est plus élevée à Montréal mais qui prendrait plus de valeur également. Cette simplification ne change rien de fondamental à l’équation).

Afin de payer ces deux maisons hypothéquées sur 25 ans à des taux d’intérêts moyens de 5%, il en coûte 15 000$ par année à notre famille de banlieue, et 22 000$ à celle de Montréal.

C’est sur la base de ces deux chiffres comparables que l’on conclut qu’il coûte plus cher d’acheter à Montréal, ce qui est vrai si l’on regarde le prix de la maison de façon isolée. Mais voilà: il n’y a aucune donnée complètement isolée lorsque l’on traite de finances personnelles…

Car enfin, il y a une raison pour laquelle on paye plus cher pour une maison à Montréal: c’est parce qu’elle vaut plus cher! Pas le bâtiment en tant que tel, mais le terrain sur lequel il est situé. Le terrain à Montréal vaut pas mal plus cher parce qu’il est beaucoup mieux situé. Il est près de tout, et c’est cette valeur supplémentaire que le prix du marché reflète.

Or, c’est justement cette proximité qui permet entre autre d’épargner sur une voiture, et de dégager des sommes importantes en prenant le transport en commun. Combien d’argent par année peut-on économiser? Les montants peuvent changer en fonction de plusieurs variables, mais pour un scénario typique, on peut parler d’environ 10 000$. C’est pas moi qui le dit, c’est le CAA…qu’on ne peut certainement pas accuser d’être anti-automobile!

Une voiture en moins dégage donc 10 000$ supplémentaires par année qui peuvent facilement couvrir les 7 000$ de différence entre les deux hypothèques + 2 000$  en taxes municipales et scolaires qui sont plus élevées à Montréal + 1 000$ environ pour se déplacer en transport en commun.

Si la maison coûte plus cher à Montréal prise isolément, on se rend compte à la lumière du budget total exposé ci-haut qu’il ne coûte pas plus cher de vivre à Montréal qu’en banlieue puisqu’il reste 22 000$ à chaque famille pour faire autre chose. La dépense automobile se transforme en bonne partie en investissement dans la propriété à coût nul!

Mais le véritable impact financier positif se produit lorsque l’on regarde le bilan familial sur un horizon de 25 ans. Voyons d’abord comment la mécanique financière opère au cours des 5 premières années:

Bilan 1-5

Le plus frappant est de constater que si les deux maisons prennent de la valeur à raison de 4% par année chacune, celle de Montréal en prend plus en termes de $$$ parce que l’appréciation s’applique sur un montant plus important.

Alors que l’écart de prix à l’achat était de 98 000$ entre les deux, celle de Montréal vaut déjà 120 000$ de plus après seulement 5 ans, toujours payée à même l’argent économisé en éliminant une voiture.

Voyons maintenant de quoi ont l’air les 5 dernières années de l’hypothèque pour chacune:

Bilan 20-25

Lors de la dernière année, la maison à Montréal prend 10 000$ de plus de valeur en une seule année que celle de la banlieue. Et le résultat final sur 25 ans d’une décision d’avoir sacrifié une voiture pour prendre le transport en commun et investir dans sa maison? : un enrichissement familial de 261 252$, soit l’écart de valeur nette entre les deux maisons lorsqu’elles sont payées.

Voilà pourquoi je lance parfois en boutade à des amis que je ne suis pas assez riche pour aller vivre en banlieue (ce qui provoque toujours beaucoup de confusion!) parce que je n’ai pas les moyens de mettre trop d’argent dans un bien qui, invariablement, finit par ne plus valoir rien du tout. Ma situation financière me contraint plutôt à investir sagement dans une propriété qui prend de la valeur à chaque année et qui va demeurer fonctionnelle et attractive parce qu’elle est près de tout.

À la lumière de ce calcul, deux constats me sautent aux yeux:

1- Notre politique de rétention et d’attraction des familles à Montréal ne doit pas en être une de dénigrement des autres mais doit plutôt faire valoir les nombreux atouts de Montréal…et l’aspect du bilan financier est l’un de ces atouts;

2- L’investissement massif dans le transport en commun est notre meilleur moyen de contribuer au développement économique, à l’habitation et l’aménagement, à la réduction de la congestion et à la croissance démographique de Montréal. Y’a pas une autre option de politique publique aussi intelligente et évidente que celle-là.

12 réponses à “Acheter une maison à Montréal = s’enrichir de 261 252 $

  1. Pingback: Acheter une maison à Montréal: la discussion se poursuit #ExodeFamilles | Réflexion Montréal

  2. Pierre-Marc Gervais

    Intéressant comme analyse. Mais je tiens à apporter certains points: la croissance du prix des maisons de 4% par année est une excellente moyenne des 40 dernières années. Sauf que les dernières années ont plus vu de la croissance de 10-11% pour les maisons à Montréal. Les revenus disponibles n’ont pas augmenté aussi rapidement (ils ont même stagné en tenant compte de l’inflation) que le prix des maisons ce qui a rendu beaucoup d’habitations difficilement achetables pour des gens de la classe moyenne.

    De plus, les propriétés de prix moyen ne sont pas souvent celles qui sont facilement accessibles avec le transport en commun. Les quartiers centraux mieux desservis en transport en commun sont aussi plus dispendieux. Si je dois demeurer à Rivière-des-Prairies pour avoir une propriété abordable, il peut être difficile pour une famille de 2 adultes et 2 enfants de n’utiliser qu’une seule voiture. Comme vous le dites, il faudrait massivement investir dans le transport en commun pour augmenter l’offre et faciliter les déplacements pour que la 2e automibile devienne de plus en plus accessoire pour les citadins.

    Finalement, plusieurs familles veulent ce qu’elles considèrent une qualité de vie comme avoir son propre terrain, sa propre piscine, une rue 100% résidentielle, tranquille et sécuritaire, une maison un peu plus grande. Tout cela peut être obtenu à Montréal, mais il y a un très gros prix à payer et ce n’est pas celui de l’habitation moyenne. Les calculs financiers n’en tiennent pas compte.

    Donc, oui l’argument économique ne doit pas être le seul critère. Il fait parti d’une grande équation que je n’ai pu résoudre encore!

    • Merci pour cet excellent commentaire, Pierre-Marc! Vous soulevez plusieurs éléments intéressants auxquels j’aimerais répondre:

      Concernant mon hypothèse d’une croissance de 4% dans les prochaines années, elle se base sur le fait que la croissance récente de 10-11% me semble insoutenable à moyen et long terme. Cette croissance récente des prix est due notamment aux taux d’intérêts actuels qui vont nécessairement remonter un jour. Je préférais donc baser mon hypothèse sur un modèle plus conservateur et réaliste. Mais si jamais je me trompe et que la croissance à venir sera plus élevée que 4%, vous vous rendez compte que j’aurai alors sous-estimé le gain à faire en achetant à Montréal, puisque la maison plus chère (Montréal) prendrait alors encore plus de valeur que celle qui en vaut moins (banlieue)? Dans un tel scénario, la possession de deux voitures nuit alors encore plus au patrimoine familial!

      Votre deuxième paragraphe est très pertinent et je suis bien conscient que vous avez raison: les quartiers centraux sont victimes de leur succès. Les gens qui ont fait des calculs semblables aux miens se sont tous installés à proximité du transport en commun dans les quartiers centraux, créant ainsi une surenchère et une hausse vertigineuse des prix. Évidemment, ceux qui ont acheté il y a quelques années sont assis sur une mine d’or et font ainsi la démonstration concrète de mon modèle. Mais qu’en est-il pour les prochains? Vous avez raison: en 2013, les quartiers centraux sont de moins en moins abordables.

      Voilà pourquoi la solution (vous le soulevez avec justesse) réside dans le déploiement de notre réseau de transport en commun. Pouvez-vous imaginer, par exemple, l’effet que pourrait avoir un prolongement de la ligne bleue du métro dans les quartiers de St-Michel, St-Léonard et Anjou? C’est toute la logique du développement TOD (transit-oriented development) qu’il faut exploiter au maximum à Montréal. La portion sud-ouest de la ligne verte notamment, entre Angrignon et Verdun, est sous-exploitée et pourrait accueillir un bien plus grande nombre de passagers. Pourrait-on imaginer, par exemple, développer tout un quartier résidentiel autour du métro Angrignon, juste à côté du parc du même nom, là où il y a présentement une zone industrielle qui fonctionne au ralenti?

      Le transport en commun attire la population à Montréal à un point tel qu’on peut y appliquer la même logique que Kevin Costner dans le film Field of Dreams: « If you build it, they will come! » :-)

      Finalement, votre dernier point concernant les familles et « ce qu’elles considèrent une qualité de vie » engendre une conclusion fondamentale pour Montréal: nous ne pouvons retenir en ville que les familles qui aiment « l’urbanité »! Mes enfants préfèrent de beaucoup aller jouer au parc avec pleins d’amis (certains de la même école, d’autres non) plutôt que de rester entre eux dans la cour. De même, je préfère nettement être déjà avec eux à 17:30 plutôt que d’être pris dans ma voiture à écouter la radio. Mais manifestement, d’autres familles font des choix de vie différents, et je les respecte. Il en va de même pour la grandeur de maison: ceux qui croient qu’une famille de 4 personnes a « besoin » d’au moins 2 400 pi2 pour bien vivre ne sont tout simplement pas faits pour vivre en ville.

      L’erreur que Montréal ne doit pas faire serait d’essayer de plaire aux familles pour qui le modèle « une grande cour, une grande piscine, une grande maison » est la seule façon de vivre. Le drame de Montréal, c’est de ne pas pouvoir retenir chez-nous ces familles pour qui la véritable vie urbaine est le premier choix, mais qui doivent s’expatrier parce qu’elles ne peuvent se payer les maisons des quartiers desservis par le transport en commun. Se donner comme objectif de retenir celles-ci trace déjà un plan stratégique drôlement emballant pour Montréal!

      • pmgervaispharma

        Pour clarifier mon propos précédent:
        Votre hypothèse d’une croissance de 4% est excellente. Elle reflète bien ce qui s’est passé depuis 40 ans. Toutefois, le revenu personnel disponible progresse beaucoup plus lentement. La croissance moyenne annuelle des 8 dernières années est de 1,6% au Québec.

        Les familles sont souvent des jeunes gens qui ne sont pas propriétaires d’habitation. L’accès au marché immobilier se referme donc beaucoup plus rapidement puisque les gens qui ne sont pas propriétaires ne bénéficient pas d’une hausse de valeur d’un bien immobilier. De plus, les jeunes gens se retrouvent généralement à une échelle salaire inférieure à celle des travailleurs plus expérimentés.

        Une famille désirant devenir propriétaire à Montréal doit donc en 2013 consacrer une plus grande portion de son revenu disponible qu’en 2003 ou qu’en 1993 à son habitation. Donc, oui l’enrichissement est possible si on a accès au marché.

        De plus, si je dois verser 10% d’un acompte pour acheter une propriété, je devrai pouvoir accumuler plus à Montréal (10% de 310 000$ au lieu de 10% de 212 000$, soit 31 000$ au lieu de 21 200$ – une différence de près de 10 000$). Pour un revenu disponible de 25 000$, il peut être difficile d’épargner 10 000$ de plus. Et comme l’écart grandit rapidement (4% de croissance immobilière vs 1,6% de croissance de revenu disponible), il deviendra de plus en plus difficile d’accumuler suffisamment d’argent pour accéder à la propriété.

        Les gens se tournent donc vers des régions plus abordables devant l’incapacité d’épargner suffisamment d’argent – assez rapidement. Ce n’est pas tout le monde qui veut ou peut attendre d’avoir 35 ans ou plus pour acheter une propriété.

        Encore une fois, je suis d’accord avec votre raisonnement et vos hypothèses. Je désire simplement renforcer le fait que devenir propriétaire à Montréal est difficilement faisable pour plusieurs familles et que cette tendance demeurera. Le programme d’accession à la propriété est un bon pas pour aider les familles (surtout avec les nouveaux montants en vigueur depuis le mois dernier). Il demeure cependant trop restrictif à mon avis. Une modification du programme pourrait être apportée aussi. Par exemple, je ne sais pas si la ville a déjà songé à un prêt sans intérêts à verser tant qu’il y a un propriétaire occupant pour couvrir la différence entre la banlieue et Montréal. La Ville récupère son argent et la plus-value immobilière à la revente. Si l’immobilier continue vraiment à croître à 4%, ce peut être un placement intéressant.

        Voilà! Merci pour votre blogue de réflexion et poursuivez votre bon travail!

      • Merci encore une fois pour votre réponse constructive. Votre contribution à la réflexion est très appréciée!

  3. Pingback: RÉSUMÉ: les 4 vecteurs de la création de richesse du transport en commun | Réflexion Montréal

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  5. Excellente démonstration cher neveu. Quel ambassadeur tu fais… Bravo !!!
    Chaque fois que je vais au centre ville de Montréal je me sens habitée d’un p’tit quelque chose, J’aime l’effervescence, la proximité, l’ambiance, le multiculturalisme qu’on y retrouve. J’aime beaucoup cette ville et quand j’y suis je me dis parfois: Pourquoi je n’habite pas Montréal ?

    • Salut et merci pour ce beau commentaire. Ça nous fera plaisir de t’accueillir à Montréal quand tu seras prête. :-) Y’a plusieurs beaux projets dans le centre-ville, et d’autres très intéressants juste à côté dans le Sud-Ouest également.

  6. Très intéressant cet article Martin, je le garde comme
    référence. Je vais le faire suivre à notre fils…Continue ton beau
    travail, tu fais bien ça! Alberte et Roger, de Gatineau
    (anciennement de Ville-Marie, tu sais près de la côte de la
    grotte…face à l’école, pas loin de chez-vous, que de
    souvenirs!)

  7. Excellente démonstration convaincante

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