Archives mensuelles : décembre 2012

RÉSUMÉ: Montréal doit assumer son leadership à l’échelle métropolitaine

Par Joël Thibert

Carte CMM

 

Quoiqu’en pensent plusieurs des élus de la métropole, l’avenir de Montréal ne se décidera pas uniquement à l’échelle locale. Qu’il s’agisse du transport, de la protection de l’environnement, du développement économique, de la promotion du français ou de l’intégration des immigrants à la vie montréalaise, les défis les plus importants auxquels nous faisons face ne sont pas, eux, confinés aux frontières administratives. Ils ne peuvent donc pas être abordés une municipalité, un arrondissement ou un quartier à la fois.

Premièrement, il m’apparaît évident que Montréal doit réaffirmer l’importance de son centre-ville dans le développement de la région, mais en élargissant la notion de centre-ville pour qu’elle ne se limite pas aux frontières fixées par le découpage artificiel des arrondissements, mais qu’elle englobe plutôt tous les principaux secteurs ayant une fonction métropolitaine.

On ne peut pas concevoir l’aménagement du centre de la région quartier par quartier, sans égard aux impacts sur les quartiers avoisinants, alors que son développement a une portée qui dépasse de loin les limites administratives des arrondissements de Ville-Marie, du Sud-Ouest et du Plateau Mont-Royal.

En deuxième lieu, les élus de la métropole doivent réclamer une gouvernance métropolitaine intégrée, cohérente et adaptée à la réalité du Grand Montréal.

Doit-on se surprendre qu’il y ait peu ou pas de coordination des politiques publiques dans la région métropolitaine alors qu’elle est elle-même divisée en cinq régions administratives, qu’elle compte six conférences régionales des élus, une quinzaine de commissions scolaires, trois sociétés et 10 conseils inter-municipaux de transports ainsi que 82 municipalités?

Il est impératif, finalement, que le maire de Montréal ose parler au nom de la région et  se comporte en leader politique et porte-parole du Grand Montréal. Le maire de Montréal est d’office président du conseil de la CMM, mais son leadership doit dépasser la simple fonction de présider des assemblées.

Il est grand temps que quelqu’un porte les préoccupations et les aspirations de la société civile et des gens d’affaires de la région métropolitaine auprès des deux paliers de gouvernement ainsi qu’à l’international…et cette responsabilité incombe naturellement au maire de Montréal.

Pour relever les nombreux défis auxquels fait face la métropole, nous avons besoin de pouvoir parler d’une seule voix. Le prochain maire de Montréal, même s’il ne représente formellement que 1.6 millions d’habitants, devra trouver le moyen de parler au nom des 3.2 millions résidents du Grand Montréal.

Version complète de cet article: https://reflexionmontreal.com/2012/10/03/montreal-doit-assumer-son-leadership-a-lechelle-metropolitaine/

J’aime www.facebook.com/ReflexionMontreal

par Martin Bergeron

La publication de notre plus récent article qui portait sur le coût réel d’habiter à Montréal a reçu beaucoup d’attention, et s’est propagé rapidement sur les médias sociaux. Et c’est sur Facebook que le phénomène a pris le plus d’ampleur, ce qui nous a fait réaliser qu’il faudrait bien y être!

Depuis lundi, donc, Réflexion Montréal a une page Facebook à l’adresse suivante: http://www.facebook.com/ReflexionMontreal

Nous vous invitons à vous y rendre et à indiquer que vous appréciez notre travail en cliquant sur le bouton J’aime.

On y retrouvera entre autre des versions résumées de certains articles plus longs qui sont publiés sur ce blogue, en plus de références à des contributions extérieures qui enrichissent notre réflexion, et du contenu original à l’occasion, exclusif à cette plateforme.

Merci de nous supporter et d’ainsi contribuer à enrichir la réflexion sur l’avenir de Montréal.

Acheter une maison à Montréal = s’enrichir de 261 252 $

par Martin Bergeron

Budget-sommaire:2familles

Bien sûr, j’ai mis un titre volontairement provocateur et, espérons-le, accrocheur parce que je veux attirer l’attention sur l’importante question de l’habitation, du transport et des choix budgétaires que font les familles lorsqu’elles décident de s’établir à un endroit plutôt qu’un autre.

Car si les variables peuvent changer, le principal général que je veux illustrer dans cet article – à savoir qu’habiter près des transports en commun permet d’investir plus d’argent dans sa propriété et, ultimement, en récolter un bénéfice financier substantiel sur un horizon à plus long-terme – demeure valable dans bien des scénarios lorsque l’on parle de familles qui hésitent entre s’établir à Montréal ou en banlieue.

C’est ainsi que dans un article précédent où je traitais de la richesse que crée le transport en commun, notamment en permettant aux ménages d’épargner sur leurs coûts de déplacement, j’ajoutais le commentaire suivant:

Évidemment, plusieurs montréalais profitent également de cet argent épargné sur les transports pour l’investir dans leur maison, contribuant d’autant plus à leur enrichissement personnel et familial du fait qu’ils mettent cet argent additionnel sur un bien qui s’apprécie (maison) plutôt que de se déprécier et ne plus valoir grand chose à la fin de sa vie utile (automobile).

Ainsi, lorsque certains affirment que ça coûte trop cher s’acheter une maison à Montréal mais qu’ils ont deux voitures dans leur entrée de garage, il faudrait peut être leur donner un petit cours de finances personnelles. Mais ça, ce sera le sujet d’un prochain article lorsque nous aborderons la question de la rétention des jeunes familles à Montréal.

Or, justement, l’occasion est belle d’en traiter maintenant puisque – bonne nouvelle – la question de la rétention des familles à Montréal commence à préoccuper pas mal de monde, à commencer par le ministre Jean-François Lisée qui en a parlé dans son allocution devant la Jeune Chambre de commerce de Montréal il y a deux jours.

Au coeur du message positif et réaliste du ministre sur ce sujet – j’ai entre autre adoré cette formule où il nous exhorte à « faire de l’ile un paradis urbain pour les familles » –  il y a tout de même cette affirmation sur laquelle j’aimerais revenir:

Il faudra ensuite trouver les moyens, y compris financiers, de réduire l’écart de coût entre la ville et la couronne pour élargir le bassin de familles retenues ici.

Cette notion du coût d’habitation plus élevé à Montréal qu’en banlieue s’avère vraie si l’on ne regarde strictement que le prix à payer pour une maison par rapport à une autre, mais elle est beaucoup plus problématique si on regarde l’ensemble du budget annuel, et devient carrément fausse si on tient compte du bilan familial à plus long-terme.

C’est cette distinction entre investir son argent dans un actif vs. la dépenser dans un passif que je veux faire ressortir aujourd’hui parce que je crois qu’il est de notre devoir en tant que montréalais de bien présenter tous les avantages d’habiter en ville.

(On peut évidemment choisir de s’établir en banlieue pour toutes sortes de bonnes raisons, et c’est un choix de vie que je respecte. Toutefois, je crois que l’argument financier ne tient pas la route dans bien des cas parce que l’on traite de la question de façon trop étroite.)

Afin d’illustrer mon propos, j’ai établi un scénario financier où deux familles ayant le même revenu disponible (voir budget sommaire ci-haut) achètent une maison de superficie similaire: une à Montréal, et l’autre en banlieue.

Évidemment, pour la même grandeur, celle de Montréal coûte pas mal plus cher à l’achat. Selon des données comparables actuelles sur le marché immobilier, j’ai donc mis un prix d’achat de 212 000$ en banlieue qui devient 310 000$ pour une maison semblable à Montréal. (Pour faciliter les calculs, j’ai retiré la mise de fonds initiale qui est plus élevée à Montréal mais qui prendrait plus de valeur également. Cette simplification ne change rien de fondamental à l’équation).

Afin de payer ces deux maisons hypothéquées sur 25 ans à des taux d’intérêts moyens de 5%, il en coûte 15 000$ par année à notre famille de banlieue, et 22 000$ à celle de Montréal.

C’est sur la base de ces deux chiffres comparables que l’on conclut qu’il coûte plus cher d’acheter à Montréal, ce qui est vrai si l’on regarde le prix de la maison de façon isolée. Mais voilà: il n’y a aucune donnée complètement isolée lorsque l’on traite de finances personnelles…

Car enfin, il y a une raison pour laquelle on paye plus cher pour une maison à Montréal: c’est parce qu’elle vaut plus cher! Pas le bâtiment en tant que tel, mais le terrain sur lequel il est situé. Le terrain à Montréal vaut pas mal plus cher parce qu’il est beaucoup mieux situé. Il est près de tout, et c’est cette valeur supplémentaire que le prix du marché reflète.

Or, c’est justement cette proximité qui permet entre autre d’épargner sur une voiture, et de dégager des sommes importantes en prenant le transport en commun. Combien d’argent par année peut-on économiser? Les montants peuvent changer en fonction de plusieurs variables, mais pour un scénario typique, on peut parler d’environ 10 000$. C’est pas moi qui le dit, c’est le CAA…qu’on ne peut certainement pas accuser d’être anti-automobile!

Une voiture en moins dégage donc 10 000$ supplémentaires par année qui peuvent facilement couvrir les 7 000$ de différence entre les deux hypothèques + 2 000$  en taxes municipales et scolaires qui sont plus élevées à Montréal + 1 000$ environ pour se déplacer en transport en commun.

Si la maison coûte plus cher à Montréal prise isolément, on se rend compte à la lumière du budget total exposé ci-haut qu’il ne coûte pas plus cher de vivre à Montréal qu’en banlieue puisqu’il reste 22 000$ à chaque famille pour faire autre chose. La dépense automobile se transforme en bonne partie en investissement dans la propriété à coût nul!

Mais le véritable impact financier positif se produit lorsque l’on regarde le bilan familial sur un horizon de 25 ans. Voyons d’abord comment la mécanique financière opère au cours des 5 premières années:

Bilan 1-5

Le plus frappant est de constater que si les deux maisons prennent de la valeur à raison de 4% par année chacune, celle de Montréal en prend plus en termes de $$$ parce que l’appréciation s’applique sur un montant plus important.

Alors que l’écart de prix à l’achat était de 98 000$ entre les deux, celle de Montréal vaut déjà 120 000$ de plus après seulement 5 ans, toujours payée à même l’argent économisé en éliminant une voiture.

Voyons maintenant de quoi ont l’air les 5 dernières années de l’hypothèque pour chacune:

Bilan 20-25

Lors de la dernière année, la maison à Montréal prend 10 000$ de plus de valeur en une seule année que celle de la banlieue. Et le résultat final sur 25 ans d’une décision d’avoir sacrifié une voiture pour prendre le transport en commun et investir dans sa maison? : un enrichissement familial de 261 252$, soit l’écart de valeur nette entre les deux maisons lorsqu’elles sont payées.

Voilà pourquoi je lance parfois en boutade à des amis que je ne suis pas assez riche pour aller vivre en banlieue (ce qui provoque toujours beaucoup de confusion!) parce que je n’ai pas les moyens de mettre trop d’argent dans un bien qui, invariablement, finit par ne plus valoir rien du tout. Ma situation financière me contraint plutôt à investir sagement dans une propriété qui prend de la valeur à chaque année et qui va demeurer fonctionnelle et attractive parce qu’elle est près de tout.

À la lumière de ce calcul, deux constats me sautent aux yeux:

1- Notre politique de rétention et d’attraction des familles à Montréal ne doit pas en être une de dénigrement des autres mais doit plutôt faire valoir les nombreux atouts de Montréal…et l’aspect du bilan financier est l’un de ces atouts;

2- L’investissement massif dans le transport en commun est notre meilleur moyen de contribuer au développement économique, à l’habitation et l’aménagement, à la réduction de la congestion et à la croissance démographique de Montréal. Y’a pas une autre option de politique publique aussi intelligente et évidente que celle-là.

Livre blanc municipal de l’UMQ: rien à ajouter, tout est là

par Martin Bergeron

 

Livre blanc - page titre

Depuis plusieurs années déjà, nous constatons que les responsabilités des municipalités ne cessent de s’accroitre mais qu’elles n’ont pas accès à des sources de revenus suffisantes – ni suffisamment diversifiées – pour s’acquitter adéquatement de leur nouveau rôle.

La situation est particulièrement vraie à Montréal où il y a déjà belle lurette que la Ville n’est plus simplement qu’un livreur de services à des propriétaires immobiliers. Et pourtant, à Montréal comme ailleurs au Québec, la Ville soutire toujours la très grande majorité de ses revenus de la taxation foncière.

Cette source de revenu liée à la propriété est logique pour payer des services comme les aqueducs et égouts ou encore, dans une moindre mesure, la collecte des ordures…mais qu’en est-il de la sécurité publique, du développement économique et de la culture?

Ce déséquilibre coûts/bénéfices en faveur du gouvernement du Québec, et également du gouvernement fédéral, par rapport à l’administration municipale a été parfaitement illustré par Mario Lefebvre du Conference Board du Canada lors d’une conférence qu’il a prononcé le printemps dernier.

Mario (je me permet de l’appeler par son prénom parce que je le connais bien) donnait l’exemple de l’organisation d’un festival-type à Montréal où l’on se retrouve bien souvent devant une aide financière publique qui, en apparence, semble être partagée au tiers pour chacun entre fédéral-provincial-ville. La réalité opérationnelle est parfois toute autre puisque, entre autre, c’est la Ville qui se retrouve seule avec la facture pour assurer la sécurité des lieux.

La situation devient encore plus absurde du côté du retour sur l’investissement puisque les gouvernements du Québec et du Canada récoltent chacun des revenus sur la consommation entourant toute l’activité sur les lieux du festival (TVQ et TPS, respectivement). Et la Ville, elle?

Mario Lefebvre: « Pour que la Ville reçoive un retour sur son investissement, il faudrait que des spectateurs aient tellement aimé le spectacle, que ça les motive à s’acheter une maison à Montréal! »

Face à cette situation, l’Union des municipalités du Québec (UMQ) a pris le taureau par les cornes et procédé à un vaste chantier de consultation qui a mené à l’adoption de ce Livre blanc municipal qui est très complet, et vraiment bien fait.

J’aurai l’occasion de revenir plus en détail sur le contenu de ce rapport dans les prochaines semaines, mais notons tout de suite qu’il repose essentiellement sur deux propositions maitresses:

  • Une Charte des municipalités du Québec pour rapprocher les décisions du citoyen en refondant le partenariat Québec- municipalités dans un contrat moderne basé sur les principes de subsidiarité, d’efficience et de bonne gouvernance favorisant le renforcement de la démocratie locale.
  • Une réforme fiscale et financière qui sort les municipalités de la dynamique actuelle en permettant un meilleur contrôle des dépenses et une diversification des sources de revenus.

En gros, on y propose de mettre fin à la dépendance actuelle des municipalités par rapport au gouvernement du Québec en leur accordant un statut d’autonomie s’apparentant à un nouvel ordre de gouvernement, sans pour autant nécessiter d’amendement constitutionnel.

Et le corollaire de cette autonomie, c’est d’ajuster la fiscalité municipale afin de donner aux villes les moyens de mettre en oeuvre les politiques et les services que les citoyens s’attendent de recevoir du palier quasi-gouvernemental le plus près d’eux.

Un travail très exhaustif et vraiment bien fait de la part de l’UMQ, donc, qui en plus a reçu jusqu’à présent un accueil très positif de la part du ministre responsable des affaires municipales, M. Sylvain Gaudreault, qui devra ultimement piloter cette réforme si elle doit être mise en oeuvre.

Voilà qui augure bien pour la suite des choses. Plus besoin de discuter des solutions à proposer: tout est là dans ce Livre blanc municipal. Maintenant, il s’agit d’y donner suite et de passer à l’action.